2021년 부동산 전망에 대해 (2021년 아파트 전망은?)

2020년의 부동산 시장은 주식 시장 못지않게 뜨거웠다.

30대 청년들이 영끌해서 집을 산다, 전세 가격이 급등했다, 지금 안 사면 집 못 산다, 몇 달 사이 몇 억이 올랐다 등 수많은 노이즈가 있었다.

 

그렇다면 과연 2021년 부동산 시장은 어떨까?

2020년처럼 상승세를 이어갈까? 정부의 의도대로 하락할까?

 

존경하는 27년차 이코노미스트 홍춘욱 박사님의 유튜브를 보고 2021년 부동산 전망에 대해 정리해보았다.

 

바로 레고! 🤓

 

 

 

2020년 부동산 시장에 대해 (Feat. 강력했던 전세 가격 상승)

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2020년 정말 뜨거웠던 부동산 시장이었다.

아파트 가격 기준으로 전국은 7.8%, 6개 광역시는 6.27%, 서울은 11.59%로 강력한 상승을 보여줬다.

심지어 강북은 12.79%를 상승해서 6년 만에 강남 상승률을 제쳤다.

 

왜 강북의 아파트 가격 상승률이 강남의 상승률을 6년 만에 제칠 수 있었을까?
왜냐하면 전세가격 급등 때문이다.

이 전세가격의 급등이 얼마나 심각했냐면,

전국 아파트 전세 가격은 무려 6.04% 상승했다.

지난 4년 동안의 상승세가 1% 전후였던 것을 감안하면 2020년에 급등세가 나타난 것을 알 수 있다.

특히 급등한 서울 지역이 10.06%, 그중 강남이 13.76%, 노원 11.25% 상승했다.
한마디로 말하자면, 학군 지역의 전세 가격이 상승세를 주도했다.😮

이처럼, 전세 가격이 급등하며 아파트 가격과의 갭을 좁히자, 아파트 가격이 상대적으로 저렴한 주변 지역 혹은 강북 지역 수도권 외곽 지역으로 주택 가격의 상승이 지속됐다고 볼 수 있다.

 

이렇게 전세 가격이 상승한 것은 어떤 영향을 미치는가?

장기적인 차트를 보면, 1986년부터 2020년 11월까지의 서울 아파트 전세 및 매매 가격의 추이를 보여주는 데
전세 가격 상승률이 매매가격 상승률보다 더 높다는 것을 알 수 있다.

 

쉽게 말해서 전세가 상승하고 이게 주택 가격의 상승을 이끈다는 것이다.

전세 가격이 상승한 이유는
1. 전세 매력이 높아진 반면, 공급은 줄었고
2. 전세 부족은 수도권에 집중했다.

이런 부분을 보면, 더 집중해야 할 포인트가 있다.

 

 

 

부동상 시장에 영향을 미치는 포인트

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그건 바로 주택 공급이 부동산 시장에 중요한 영향을 끼친다는 것이다. (매우 중요!👍)

 

주거용 건축물 착공과 주택 가격의 관계를 그린 그래프를 보자.

 

위의 그래프를 보면, 주택 가격 상승률과 주거용 건축물 착공 증가율이 함께 움직이는 것을 볼 수 있다.

이것이 의미하는 바는 주택 가격이 상승하면 분양이 잘 되니까 착공도 늘어난다는 것이다.
그리고 착공이 늘어난 다음 2~3년 뒤 입주 물량이 늘어날 때 가격은 하락하는 흐름을 보여왔다.

(Very Important Insight! 🧐)

2017년을 기점으로 주택 가격은 계속 상승하는데, 주택 착공 물량은 계속 감소하다가 2020년 연말이 돼서야 주택 공급이 늘어나는 것을 볼 수 있다.

2020년 하반기에 착공이 되었기에 2023년에 물량이 나올 것으로 예상이 된다.
그러므로, 2023년 전까지 주택시장 강세를 예상할 수 있다.

그럼 주택 시장에 공급 말고도 다른 중요 요인은 없을까?
있다. 

바로 주택 구입 부담지수다.

주택 가격의 절대적 레벨이 올라가게 되면 주택 구입 자체를 아예 포기하게 되는 사람들이 늘어날 것이다.

(너무 비싸면.. 아무리 돈 모아도 못 삼😢)

 

아래의 그래프는 지역별 주택구입 부담지수의 추이를 나타낸 그래프다.

 

주택 구입으로 발생하는 부담(원금+이자)이 소득의 25%를 차지하는 경우를 적정으로 보고 그걸 100이라고 산정한다.
그리고 이걸 넘어서기 시작하면 소득에서 차지하는 원리금 상환의 부담이 점점 커지는 셈이다.

(너무 비싸서 부담스러워😭)

 

분홍선으로 표시된 서울 아파트를 보면 역사적으로 주택을 구입한 데 따른 부담이 가장 비싼 수준에 근접하고 있다.

주택 가격의 절대 가격이 상당히 부담스러운 수준에 도달하기 때문에 주택 가격의 상승이 2023년 공급 증가 이전에 멈출 가능성도 염두에 두어야 한다.

절대 가격의 상승 자체가 주택 시장을 억누르는 면도 있다는 것을 알아야 한다.

 

한편으로는 정부가 최근 통화 공급을 줄이고 있는데 주택 가격이 상승하겠냐라는 질문이 있다.
이 부분에 대해서는 조금 고민해볼 필요가 있다.

일단 정부 정책 금리가 인상된다면 원리금 상환 비율이 올라간다.

(이자율이 올라가니까)

이건 분명히 부담이 된다.

그런데 절대적인 이자율이 올라가는게 아니라 정부가 유동성 자체를 줄이려고 드는 것이 부동산 시장에 절대적으로 악재인지는 불분명하다.

왜일까?

가계대출 증가율(유동성)과 주택가격 상승률의 관계를 나타낸 그래프를 보자.

 

분홍선은 가계 대출 증가율, 검정선은 주택 가격 상승률인데,
그래프에 나와있는 바와 같이 어떤 변수가 먼저 움직이는지 불분명하다.

(인과관계 불분명함 😖)

주택 가격이 상승해서 주택의 담보가치가 늘어나 대출이 늘어나는 것인지,
아니면 주택을 사기 위해 주택 담보 대출을 많이 받다 보니까 다시 주택 가격의 상승으로 연결되는지 불분명한 부분이 많다.

 

 

 

2021년 부동산 전망

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정리해보면,
주택에 있어서 가장 중요한 것은 첫 번째는 주택 공급, 두 번째는 주택 구입 여력(절대적으로 얼마나 비싼지), 그다음 여건이 유동성이라고 볼 수 있다.

따라서 2021년 한국 부동산 시장은 임대차 법의 통과와 주택 공급의 부족이라는 양대 변수 속에 상승 흐름을 이어나갈 것으로 보인다.

그러나 상승 탄력 자체는 2020년의 상승보다 둔화되는 것을 예상해볼 수 있다.

왜냐하면 정부가 유동성 축소한 면도 있지만 그것보다는 절대적인 주택 가격이 많이 올라와 주택 구입의 여력이 떨어진 것이 가장 큰 요인으로 꼽을 수 있다.